Nos últimos anos têm aumentado uma nova prática por parte dos estelionatários, que é a promessa de compra de imóveis rurais mediante pagamento futuro, ou seja, sem entrada, geralmente com o acompanhamento de um corretor de imóveis. Soa estranho pensar que um corretor possa deixar se envolver nesse tipo de golpe, mas acontece.
Melhor explicando: o estelionatário busca na rede mundial de computadores algum imóvel rural para venda. Procura a imobiliária, mostra-se simpático, persuasivo, bem vestido e diz ser uma pessoa de negócios. Contudo, complementa que não terá dinheiro para alcançar na entrada e requer um prazo. E, para “fechar o negócio”, solicita que o dono da propriedade desocupe o imóvel. O proprietário, já cansado de esperar pela venda, acaba aceitando as condições.
O corretor por sua vez, na forma do art. 723 do Código Civil, deve executar a mediação com diligência e prudência e prestar ao cliente todas as informações que dispõe e prestar esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio. Informa que será inserida uma multa contratual para o caso de inadimplemento. Solicita certidões negativas cível e criminal do comprador na respectiva Comarca, e nada consta em seu desabono. O contrato então é assinado.
Porém, a surpresa surge alguns dias depois, quando o comprador envia notificação para o vendedor relatando algum defeito no imóvel que antes não existia, ou alguma outra desculpa para não cumprir o contrato. Chega o dia do pagamento e nada. O vendedor e o corretor, então, perplexos, se dão conta de que caíram num golpe, sendo necessário o acionamento da Justiça para a rescisão contratual e reintegração do proprietário na posse.
E como evitar tal situação? Seria necessária uma busca mais aprofundada sobre o pretenso comprador, porém, muitas vezes os estelionatários têm processos cíveis e criminais em outras Comarcas, o que na Comarca consultada não aparece porque o sistema não é interligado. Já com relação aos sistemas da Polícia Civil e Militar, existem restrições para prestar informações sobre a vida pregressa de outra pessoa, o que dificulta a busca.
A solução mais indicada ainda é solicitar um valor razoável como entrada na assinatura do contrato. Os corretores, segundo o art. 722 do Código Civil, também obrigam a obter para o cliente o negócio, conforme as instruções recebidas. Contudo, muitas vezes o cliente, mesmo tendo sido esclarecido dos riscos, quer fechar o negócio movido por certa ansiedade, o que os estelionatários sabem reconhecer muito bem.
Dra. Ângela Maria Neumann – OAB/RS 41.489
Pós graduada em Direito Imobiliário e Direito do Trabalho
Atua em causas Cíveis, Imobiliárias, Trabalhistas, Revisões Bancárias e do SFH
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